Certificado energético para vender o alquilar: qué caduca, qué hay que registrar y qué se multa

Si vas a vender o alquilar, lo más probable es que el certificado energético (CEE) ya exista. Lo hizo un técnico hace unos años, llegó un PDF por correo y está guardado en alguna carpeta. El problema es que un certificado puede estar ahí y no servir. Hay tres formas distintas de que eso pase. Puede haber caducado antes de lo que su dueño cree, puede que nunca llegara a registrarse, o puede que la vivienda haya cambiado lo suficiente como para que ya no la describa.

Este artículo va de eso. Qué comprobar, en qué orden y con qué artículo de la norma detrás. No es una explicación de qué es la eficiencia energética ni de por qué conviene aislar una fachada.

Cuándo hace falta y cuándo no

El artículo 3.1.b del Real Decreto 390/2021 lo exige para los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. Un piso, un local, una oficina. Da igual que la operación sea entre particulares o que la lleve una agencia, y da igual que el inmueble lleve años cerrado.

Ese es el supuesto que afecta a casi todo el mundo, pero no es el único del artículo 3.1. Hay dos más que pillan a mucha gente por sorpresa.

El primero son los edificios obligados a pasar la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente. Si a tu edificio le toca ITE, el certificado entra por esa puerta aunque nadie venda nada.

El segundo son los edificios de más de 500 m² útiles destinados a determinados usos: administrativo, sanitario, comercial, residencial público, docente, cultural, actividades recreativas, restauración, transporte de personas, deportivo, y lugares de culto y usos religiosos.

Y luego están las reformas y ampliaciones del 3.1.d, que tienen apartado propio más abajo porque es donde más se equivoca la gente.

Las exclusiones

Las excepciones están en el apartado 3.2, y son cinco:

a) Edificios protegidos oficialmente, por formar parte de un entorno declarado o por su particular valor arquitectónico o histórico, siempre que cualquier actuación de mejora de la eficiencia energética alterase de manera inaceptable su carácter o aspecto. Quien determina los elementos inalterables es la autoridad que dicta la protección oficial, no el propietario ni el técnico.

b) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.

c) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales, o partes de ellos, de baja demanda energética. Las dos condiciones van juntas. Tiene que ser uno de esos tres tipos de edificio y tiene que tratarse de zonas que no requieran garantizar condiciones térmicas de confort, como talleres y procesos industriales. La oficina dentro de la nave no cumple la segunda.

d) Edificios independientes de menos de 50 m² útiles. Y aquí está la confusión más extendida de todo el artículo. La norma define “independiente” de forma expresa, como aquel edificio que no está en contacto con otros. Una caseta exenta de 40 m² en una parcela está fuera. Un estudio de 38 m² en un bloque de pisos necesita certificado exactamente igual que el ático de 120. Mucha gente lee “menos de 50 metros” y se queda ahí.

e) Edificios comprados para demolición o para las reformas del 3.1.d. Esta exención no es un regalo sino un aplazamiento, porque exime del certificado de edificio existente pero no del que corresponde cuando se acometa la reforma. Tampoco se aplica sola. El propietario tiene que presentar una declaración responsable ante el órgano competente de su comunidad autónoma, que además puede regular un procedimiento más exigente.

Dos exclusiones que dejaron de existir en 2021

Si encuentras información que diga lo contrario, probablemente sea anterior al real decreto actual, porque el RD 390/2021 eliminó dos supuestos que recogía la norma de 2013.

Los lugares de culto ya no están excluidos. Ahora aparecen en el 3.1.e, dentro del ámbito de aplicación, para los de más de 500 m² útiles.

Las viviendas con uso inferior a cuatro meses al año tampoco. Esa era la exclusión que amparaba al apartamento de playa y a la casa del pueblo, y ha desaparecido del articulado.

El criterio que resuelve el resto de dudas

Lo que determina si un inmueble entra o no es el uso declarado, no si consume energía en este momento. Un local que lleva cuatro años cerrado, con la luz dada de baja y sin nadie dentro, sigue siendo un local a estos efectos.

Diez años, salvo que la letra sea G

El artículo 13.1 del RD 390/2021 fija la validez máxima en diez años. La excepción está en el mismo artículo y es la que casi nadie tiene presente: para la calificación G, la validez máxima es de cinco años.

No es un caso raro. Según el informe Estado de la eficiencia energética en España 2026 de Accumin, elaborado a partir de los certificados registrados en las comunidades autónomas y reportados al ministerio, el 12,6 % del parque de vivienda está calificado como G. Una de cada ocho casas, con un certificado que caduca en la mitad de tiempo que el resto y un propietario que casi nunca lo sabe.

Haz la cuenta con un ejemplo real. Un piso certificado en 2020 con letra G está caducado desde 2025. Su dueño lo guarda convencido de que le queda media vida por delante, porque ha leído cuarenta veces que los certificados duran diez años. Y es verdad, salvo para él.

CALIFICACIÓN	VALIDEZ	CASO TÍPICO
A a F	10 años	Obra posterior al CTE o vivienda reformada
G	5 años	Edificio sin aislamiento, anterior a 1980

El resto del reparto, del mismo informe: E el 67,3 %, F el 9 %, D el 5,4 %. Las letras altas son testimoniales, A y B juntas no llegan al 3 %. Así que la pregunta de cuánto dura tu certificado se reduce casi siempre a si eres uno de ese 12,6 % o no.

El artículo 6.1 cierra el asunto por el lado práctico. Si ya existe un certificado en vigor, no hace falta obtener otro. La expresión que manda ahí es “en vigor”, y para saber si lo está hay que mirar dos cosas, no una. La fecha y la letra.

El PDF del técnico todavía no es el certificado

El artículo 6.6 del RD 390/2021 no deja margen. Para tener validez legal, el certificado tiene que estar registrado en el órgano competente de la comunidad autónoma. El plazo lo fija cada comunidad y, si no lo fija, es de un mes desde la emisión.

Lo que recibe el propietario cuando paga al técnico suele ser un PDF firmado y la etiqueta en otro archivo. Eso no es el final del proceso. Es la primera mitad.

Y conviene saber una cosa. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el registro lo puede presentar el propio propietario. La sede electrónica admite al promotor, al propietario o a la persona autorizada por ellos, siempre que el certificado esté suscrito por un técnico competente. Es decir, que si el técnico no lo ha presentado, puedes hacerlo tú con certificado electrónico. El plazo allí es de un mes desde la fecha de emisión.

Cómo compruebas si el tuyo está registrado

Todas las comunidades tienen registro, pero cada una lo gestiona a su manera. Cambia la sede donde se presenta, el plazo exacto, quién está autorizado a presentarlo y la herramienta con la que se consulta el estado. No hay un buscador nacional donde metas la referencia catastral y te diga si tu certificado existe.

Así que el trabajo es localizar la ficha del trámite de tu comunidad y sacar de ahí tres datos: el plazo desde la emisión, quién puede presentarlo y cómo se consulta. Suelen estar los tres en la misma página.

Queda la comprobación práctica, que es la que de verdad saca de dudas. La mayoría de registros permiten descargar la etiqueta oficial una vez tramitado el certificado. Si consigues descargar la tuya desde la administración, el certificado entró. Si no aparece por ningún lado, no entró, por mucho PDF firmado que tengas guardado.

La reforma que obliga a recertificar (y la que no)

El artículo 3.1.d obliga a certificar cuando se realizan reformas o ampliaciones que cumplan alguno de estos tres supuestos:

1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto de instalaciones térmicas, de acuerdo con el artículo 15 del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.

2.º Intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio.

3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10 % la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades sobre las que se interviene, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m².

Léelos despacio, porque están escritos para intervenciones a escala de edificio y casi nunca se disparan en la reforma de un piso.

El primero no depende de lo que a uno le parezca una obra importante, sino de si el RITE exige proyecto. El umbral está en los 70 kW de potencia nominal. Por encima hace falta proyecto, entre 5 y 70 kW basta con memoria técnica, y por debajo de 5 kW no se exige tramitación. Una caldera doméstica o una bomba de calor de vivienda se mueven entre 5 y 15 kW, así que cambiar la caldera por una aerotermia en un piso no requiere proyecto y no activa este supuesto. Lo activaría la sala de calderas de una comunidad entera, que sí puede superar los 70 kW.

El segundo es un criterio de superficie sobre la envolvente térmica final completa, con fachada, cubierta, suelos en contacto con el terreno o con espacios no calefactados, y huecos. Sustituir las ventanas interviene sobre una fracción de esa superficie, y aislar toda la fachada por el exterior sobre otra muy distinta. No se resuelve a ojo, hay que medirlo contra la envolvente total.

El tercero, en un piso, prácticamente no aplica. Y fíjate en que habla de superficie o volumen construido, no solo de metros cuadrados.

Entonces, ¿renuevo o no?

Hay que separar dos cosas que casi todo el mundo mezcla.

Obligación legal. Si tu reforma no llega a esos umbrales, no estás obligado a recertificar. Tu certificado sigue siendo válido hasta que caduque por fecha.

Interés propio. Si has metido aerotermia, cambiado ventanas o aislado algo, tu certificado describe una vivienda peor de la que tienes, y vas a anunciarla con esa letra. Aquí el certificado nuevo no te lo pide la norma, te lo pide la cartera.

Esa distinción no la vas a encontrar en las webs de las empresas que venden certificados, por motivos evidentes.

Qué se entrega y en qué momento

El artículo 17.2 separa los dos casos, y la diferencia se nota el día de la firma.

En compraventa, se anexan al contrato el certificado registrado y la etiqueta.

En arrendamiento, se anexa la etiqueta y además se entrega al inquilino el documento de recomendaciones de uso.

Ese último es el que más se olvida. Va dentro del certificado, lo genera el propio programa de cálculo, y en un alquiler hay que dárselo al arrendatario. Nadie lo pide en el momento y por eso no se entrega casi nunca, pero es parte de la obligación.

Fíjate en el matiz de la compraventa. Lo que se anexa es el certificado registrado, no el PDF del técnico. Es el mismo punto del apartado anterior, apareciendo otra vez en el peor momento posible.

El anuncio: qué obliga, y a quién

Y aquí hay una obligación que no recae sobre el propietario.

El artículo 15.2 exige incluir la etiqueta en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o el arrendamiento. El 17.3 va más allá y obliga a quien publique anuncios de venta o alquiler a incluir la calificación energética.

Es decir, el portal inmobiliario y la agencia que cuelgan el anuncio tienen un deber propio, no prestado del vendedor. Por eso cualquier agencia que sepa lo que hace pide el certificado antes de publicar la ficha, y no por manía burocrática, sino porque el anuncio es suyo.

Para el propietario la consecuencia práctica es sencilla. El certificado hay que tenerlo antes de publicar, no antes de firmar. Entre una cosa y la otra pueden pasar meses, y mucha gente planifica el trámite para el final del proceso cuando hace falta al principio.

Multas y sanciones: lo que casi todo internet cita está derogado

Aquí es donde casi toda la información que circula por internet está equivocada.

El régimen sancionador que citan los diez primeros resultados de Google no existe desde hace once años. Las disposiciones adicionales tercera y cuarta de la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, están derogadas. El texto consolidado del BOE las marca así desde el 31 de octubre de 2015, cuando el Real Decreto Legislativo 7/2015 refundió esa ley en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

El régimen no desapareció, se mudó. Las infracciones están ahora en la disposición adicional duodécima del RDL 7/2015 y las sanciones en la décimo tercera.

Esto es lo que hay tipificado y lo que afecta a quien vende o alquila.

Conducta	Categoría	Multa
Anunciar la venta o el alquiler sin mencionar la calificación energética	Leve	300 a 600 €
No exhibir la etiqueta cuando es obligatorio	Leve	300 a 600 €
No presentar el certificado para su registro autonómico	Grave	601 a 1.000 €
Vender o alquilar sin entregar el certificado válido, registrado y en vigor	Grave	601 a 1.000 €
Publicitar una calificación que no respalda un certificado vigente y registrado	Muy grave	1.001 a 6.000 €

Mira el salto. Anunciar sin poner la letra son 300 euros en el peor de los casos. Poner una letra que no está respaldada por un certificado registrado y en vigor son hasta 6.000, veinte veces más. Y la diferencia entre una cosa y otra es exactamente la situación de quien republica el anuncio del año pasado con el certificado caducado. No es que se le haya olvidado poner la letra, es que ha puesto una que ya no sostiene ningún documento válido.

Quedan dos reglas del régimen que conviene conocer. Si el beneficio obtenido con la infracción supera el máximo de la multa, la sanción se iguala a ese beneficio. Y quien instruye y resuelve los expedientes son las comunidades autónomas, no el Estado, lo que explica que la intensidad con la que se persigue esto cambie tanto según dónde estés.

Quién puede firmarte el certificado

Para un edificio existente, que es tu caso si vendes o alquilas, el técnico competente está definido en el artículo 4 bis.2, y la lista es más ancha de lo que la gente supone. No es cosa solo de arquitectos.

Pueden certificar, resumiendo las cuatro vías:

Quien tenga una titulación habilitante para redactar proyectos de edificación o dirigir obras según la Ley de Ordenación de la Edificación.

Quien tenga un título universitario de los ámbitos de arquitectura, construcción, edificación, urbanismo e ingeniería civil; ingeniería industrial, mecánica, automática, de organización industrial y de la navegación; ingeniería eléctrica, electrónica y de telecomunicación; o ingeniería química, de materiales y del medio natural, y además haya superado el módulo 2 del curso de certificación energética.

Quien tenga un título de ciencias medioambientales, ciencias de la Tierra, física, informática, matemáticas o química, superando en este caso los módulos 1 y 2.

Y quien acredite competencia por Formación Profesional de Grado Superior, certificado profesional o curso de especialización de nivel 3.

En los dos últimos casos, si el plan de estudios ya cubría los contenidos del curso con las cargas mínimas en créditos ECTS, no hace falta hacerlo. Basta acreditarlo con un certificado oficial de la universidad o del centro.

La pregunta que tienes que hacerle al técnico

Todo lo anterior es su problema, no el tuyo. Lo tuyo se resuelve con una sola pregunta, y está en el artículo 4 ter.

Antes de empezar a ejercer, el técnico tiene que haber presentado una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma donde tenga su domicilio fiscal. Esa declaración le habilita para ejercer en todo el territorio nacional, sin trámites adicionales, y sigue siendo eficaz hasta que la comunidad le dé de baja, bien porque él lo pida, bien porque se constate que ha dejado de cumplir los requisitos.

Así que pregúntale si la tiene presentada. Esa única pregunta te confirma que puede firmarte el certificado y que puede hacerlo esté donde esté el inmueble.

La norma remite además al artículo 69.4 de la Ley 39/2015 para los casos en que esa declaración sea inexacta, falsa, omita algo esencial o directamente no se haya presentado. Un certificado firmado por quien no la tiene acaba convirtiéndose en un problema tuyo, porque el documento que necesitas entregar es justo el que se queda en el aire.

La comprobación, en orden

1. ¿Existe certificado? Si no, hazlo antes de publicar el anuncio, no antes de firmar. Entre una cosa y otra pueden pasar meses.
2. ¿Qué letra tiene y de qué fecha es? Diez años de validez, cinco si la calificación es G.
3. ¿Está registrado en tu comunidad autónoma? Sin registro no tiene validez legal, y el PDF del técnico por sí solo no lo acredita.
4. ¿Has reformado desde que se emitió? Repasa los tres umbrales del artículo 3.1.d. Si no los alcanzas no estás obligado a repetirlo, pero valora si te conviene.
5. ¿El técnico tiene presentada la declaración responsable? Una pregunta, y resuelve si puede firmarte el certificado y si vale para un inmueble de cualquier comunidad.
6. ¿Tienes claro qué se anexa al contrato? En venta, certificado registrado y etiqueta. En alquiler, etiqueta y documento de recomendaciones de uso para el inquilino.

Lo que la directiva europea obliga de verdad

Circula mucho que en 2033 todas las viviendas tendrán que alcanzar al menos la letra D. El artículo 9 de la Directiva (UE) 2024/1275 no dice eso en ninguna parte, y el malentendido viene de mezclar dos cosas distintas.

El plazo de 2033 corresponde a los edificios no residenciales, que son los únicos con normas mínimas obligatorias. Cada Estado fija un umbral máximo de eficiencia que deje por encima al 16 % de su parque no residencial, y otro que deje por encima al 26 %. Todos los edificios no residenciales deben estar por debajo del primer umbral a partir de 2030 y por debajo del segundo a partir de 2033. Hablamos de oficinas, comercios y hoteles, no de viviendas.

Tampoco se fija ninguna letra. El umbral se expresa en consumo de energía primaria o final, en kWh por metro cuadrado y año, calculado sobre el parque existente a 1 de enero de 2020. Un Estado puede situarlo en el nivel equivalente a una clase concreta si le conviene, pero el criterio de la norma sigue siendo el consumo.

Al parque residencial le corresponde una trayectoria de reducción, sin suelo por vivienda. Cada Estado debía establecerla antes del 29 de mayo de 2026 y se expresa como disminución del uso medio de energía primaria de todo el parque residencial. Los hitos son estos.

• Al menos un 16 % de reducción respecto a 2020, a más tardar en 2030.
• Entre un 20 % y un 22 % de reducción respecto a 2020, a más tardar en 2035.
• Desde 2040, y cada cinco años, por debajo de un valor determinado a nivel nacional derivado de la bajada progresiva hasta 2050.

Hay una condición adicional que sí aprieta a quien tiene una vivienda mala. Al menos el 55 % de esa reducción debe lograrse renovando el 43 % de los edificios residenciales menos eficientes. Ese es el riesgo real para una calificación G, y no una letra mínima obligatoria que no existe.

A tu vivienda, hoy, la directiva no le exige alcanzar ninguna calificación en ninguna fecha. Le exige que la media del parque baje y que el esfuerzo se concentre en los peores edificios, que no es lo mismo aunque los titulares lo cuenten igual.

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